米国の住宅建設業者の景況感が、長期的な収縮局面に沈んでいる。全米住宅建設業者協会（NAHB）とウェルズ・ファーゴがまとめる住宅市場指数は10月、前月比3ポイント低下して29となり、2012年6月以来の低水準を記録した。当時は、2008年の金融危機後に続いた米不動産市場の調整がなお続いていた。
指数は、市場の拡大と縮小の分岐点とされる50を下回っている。高水準の住宅ローン金利、住宅取得負担の悪化、建材価格の上昇、購入契約のキャンセル増加が重なり、新築住宅の需要と建設業者の利益率を同時に圧迫している。
住宅の成約減少、買い手は再び様子見
米国の住宅販売は高金利の影響を長く受けており、ここ数カ月は市場の停滞感が一段と強まっている。Capital Economicsは、2026年の米住宅販売が2011年以来で最も低調な年間実績となる可能性があると試算している。Redfinの推計では、9月の成約済み未引き渡し住宅の販売件数は、住宅市場が特殊な減速局面にあった新型コロナウイルス感染拡大期を除けば、14年ぶりの低水準となった。
需要の弱さは新築住宅の取引にも表れている。住宅取得の負担が増すなか、契約を結んだ後に取引から離脱する買い手が増えている。住宅市場調査会社Zelmanによると、米西部の住宅建設における契約キャンセル率は2023年11月以来の高水準に上昇した。建設業者は着工時期や販売価格の計画を見直す必要に迫られている。
30年固定金利は7.4%に上昇
資金調達コストの上昇は、住宅市場を圧迫する中心的な要因の一つだ。フレディマックのデータによると、先週の米国の30年固定住宅ローン金利は平均7.4%となり、3年ぶりの高水準に達した。高い住宅価格がなお残る市場で金利まで上昇し、多くの購入検討者が決断を先送りしている。
一方、需要が鈍化しても建設コストが同じペースで低下するわけではない。9月の建材・建築用品販売業者の価格は前年同月比28.8%上昇した。生産者物価指数の関連データも、資材面の圧力が続いていることを示している。
買い手を呼び込むため、10月には住宅建設業者の43%が販売価格を引き下げた。これは2020年以来の高い割合で、値下げや購入支援策の拡大はプロジェクトの採算をさらに圧迫する可能性がある。
労働力不足が工期にも影響
NAHBのビル・オーウェンズ会長は、3分の1を超える建設業者が、移民取り締まりの動きによって工事が遅れた、または一部の労働者が出勤を控えたと回答したと説明している。労働力の供給が細れば、雇用主は人材の確保と定着のために賃金を引き上げる必要が生じ、人件費の上昇につながる可能性がある。
NAHBのチーフエコノミスト、ロバート・ディーツ氏は、住宅市場が供給面の制約と住宅取得負担の問題に同時に圧迫されていると指摘した。現在の負担は買い手の支払い能力だけにとどまらず、建設業者も資材費、人件費、販売価格の間で採算を維持しにくい状況に置かれている。
エコノミスト、販売の短期回復を見込まず
Oxford Economicsのエコノミスト、サラ・ゴッドフリー氏は、今回の低い景況感指数が、米住宅市場は来年を通じて停滞する可能性があるという同社の見方と一致すると述べた。金利の高止まりが長引けば、購入を検討する層が市場に戻ることは引き続き難しくなる。
ゴールドマン・サックスは、今後数カ月も住宅需要は低調に推移し、中古住宅販売は減少が続くと予想している。Pantheon Macroeconomicsのシニア米国エコノミスト、オリバー・アレン氏は、住宅ローン金利が最近急速に上昇したことを理由に、新築住宅販売が「明確に減速する」と見込んだ。金利の最近の動きを踏まえると、建設業者の景況感は今後1〜2カ月でさらに低下する可能性があるとも述べている。
NAHBの指数は現在、建設活動が収縮局面にあることを示し続けている。金利、住宅価格、契約キャンセル、労働力供給をめぐる圧力が和らぐかどうかが、米国の新築住宅市場が今回の低迷から抜け出す時期を左右する。