米住宅市場は9月に一段と冷え込んだ。中古住宅の販売契約指数は2001年の統計開始以来の最低水準となり、住宅着工と建築許可も市場予想を下回った。住宅ローン金利が高止まりする一方、インフレ圧力も残っており、利下げを急ぎにくい米連邦準備制度理事会（FRB）の政策判断を難しくしている。金利がさらに上昇すれば、住宅の購入しやすさや取引の回復が一段と損なわれる可能性がある。
中古住宅の販売契約は過去最低、着工も予想以上に減少
全米不動産業者協会（NAR）によると、9月の中古住宅販売契約指数は前月比7.3％低下し、前年同月比では11.3％下落した。契約済みで引き渡し前の住宅取引を追う指標で、中古住宅販売の先行指標とされる。市場予想は前月比0.4％の低下だった。
米商務省が発表した9月の民間住宅着工件数は、季節調整済み年率換算で前月比5.2％減少した。市場予想の0.4％減を大きく上回る落ち込みとなった。建築許可件数も前月比0.2％減で、市場が見込んでいた2％増に届かなかった。
一戸建て住宅の建築許可は84万5,000戸と、8月から4％減少し、2023年以来の低水準となった。NARのチーフエコノミスト、ローレンス・ユン氏は、住宅ローン金利が急上昇したことで9月の市場環境が悪化したと指摘する。雇用や所得の伸びは購入需要を支える一方、住宅の購入しやすさは住宅ローン金利の変動により敏感だという。
30年固定金利は7％超、インフレが利下げを制約
Mortgage News Dailyのデータでは、30年固定型住宅ローン金利は9月の大半で7％を超え、月末には約7.6％に達した。5年前の金利は3％近辺だった。低金利はコロナ禍の住宅需要や住宅価格の上昇を後押ししたが、現在は借入コストの増加が購入希望者の負担となっている。
住宅市場の弱さは、通常なら金融緩和を促す要因となる。利下げは借入コストを下げ、需要を支えるためだ。しかし、FRBは依然としてインフレにも対応している。先週発表された消費者物価と生産者物価のデータには、物価上昇圧力が明確に和らいだ兆候は見られなかった。最終需要向け商品の卸売価格は2.6％上昇し、米労働統計局がこのデータの公表を始めた2009年12月以来、最も速い伸びとなった。
FRB当局者は、人工知能（AI）関連投資がインフレに及ぼす影響も注視している。関連投資によって半導体や電子製品のコストが押し上げられている一方、AI投資がもたらす経済的な恩恵は、住宅など低迷する分野の下押しを相殺し得るとの見方も示している。
住宅ローンの「低金利ロック」が住み替えを抑制
ゴールドマン・サックスのエコノミスト、ロニー・ウォーカー氏は月曜日の顧客向けレポートで、住宅市場は安定に向かう前にさらに弱含む可能性があると述べた。最近の住宅ローン金利の反発による購入負担の悪化は、2027年にかけてより顕著になると予想。高金利が住宅取引の回転を妨げる影響は大きく、今後数カ月は中古住宅販売がさらに減少する可能性があるとの見通しを示した。
同社によると、既存の住宅ローン借り手の95％超は、現在の金利より低い金利で借りている。そのうち65％は、金利が現在より少なくとも2ポイント低い。こうした「ロックイン効果」により、より高い金利で借り直すことを避け、住み替えを控える住宅所有者がいる。購入負担の悪化も、新築住宅への需要を抑えている。
ゴールドマン・サックスは、今後3四半期の住宅投資がそれぞれ2.5％、4％、1％減少すると予測した。住宅ローン金利が低下しなければ、減少幅がさらに大きくなる可能性もある。
2027年の予測では、一戸建て住宅の着工が87万5,000戸と、今年とおおむね同じ水準になる一方、中古住宅販売は390万戸と見込む。2026年とは近い水準だが、コロナ禍前の2019年に比べると26％少ない。ウォーカー氏は、住宅不足が下支えとなる一方、購入負担の重さが上値を抑え、近年の住宅市場の活動は限られた範囲にとどまっていると述べた。
市場はFRBの次の利上げ時期を見極め
市場では、FRBが来週の会合で政策金利を据え置くとの見方が優勢だ。一方、CMEグループのFedWatchツールでは、金利先物の価格に12月に0.25ポイント利上げする可能性が高いとの見方が織り込まれており、2027年3月にも追加利上げがある可能性が示されている。政策金利が引き上げられれば、すでに高水準にある住宅ローン金利には、さらに上昇する圧力がかかり得る。
ユン氏は、住宅ローン金利はすでに、FRBの短期金利の利上げ幅を大きく上回る上昇を見せており、金利は高値に近づいている可能性があるとの見方を示した。売り手と買い手の双方が、金利動向が有利な方向に変わるのを待っている可能性もある。販売契約、着工、建築許可の各指標が住宅市場の弱さを示すなか、住宅ローン金利が安定するかどうかが、今後の取引や建設活動を左右する焦点となっている。