La confianza de los constructores de viviendas de Estados Unidos se deterioró en octubre, presionada por las hipotecas caras, el encarecimiento de la construcción y el aumento de las cancelaciones. El índice NAHB/Wells Fargo cayó tres puntos, hasta 29, su nivel más bajo desde junio de 2012, cuando el mercado aún asimilaba las consecuencias de la crisis financiera de 2008.
Una lectura inferior a 50 indica que, en general, los constructores consideran desfavorables las condiciones del mercado. Los problemas de asequibilidad, el mayor coste de los materiales y las cancelaciones agravan el impacto de la financiación cara sobre las ventas de viviendas nuevas y los márgenes del sector.
Las ventas pendientes, en mínimos de 14 años
El elevado coste de los préstamos lleva tiempo frenando las ventas de viviendas en Estados Unidos, y en los últimos meses se han intensificado las señales de paralización del mercado. Capital Economics calcula que las ventas de viviendas en 2026 podrían registrar su peor resultado anual desde 2011. Redfin estima que, excluyendo la desaceleración excepcional de la pandemia, las ventas pendientes de septiembre cayeron a su nivel más bajo en 14 años.
La debilidad de la demanda también se refleja en las compraventas de viviendas nuevas. Ante el deterioro de la asequibilidad, algunos compradores se retiran después de firmar el contrato. La firma de investigación inmobiliaria Zelman calcula que la tasa de cancelación de proyectos de construcción residencial en el oeste del país ha subido a su nivel más alto desde noviembre de 2023. Los constructores están revisando sus planes de inicio de obras y sus precios.
La hipoteca fija a 30 años alcanza el 7,4%
El coste de la financiación sigue siendo uno de los principales lastres para el mercado. Freddie Mac indicó que el tipo medio de las hipotecas fijas a 30 años llegó la semana pasada al 7,4%, su nivel más alto en tres años. Sumado a unos precios de la vivienda que siguen elevados en muchos mercados, este aumento está llevando a posibles compradores a aplazar sus decisiones.
Los costes de los constructores tampoco bajan al ritmo de la demanda. Los precios de los materiales y suministros de construcción vendidos por distribuidores aumentaron un 28,8% interanual en septiembre, según los datos pertinentes del índice de precios de producción. Al mismo tiempo, el 43% de los constructores redujo precios en octubre, la proporción más alta desde 2020. Los descuentos y otros incentivos añaden presión a los márgenes de los proyectos.
La falta de mano de obra retrasa las obras
Bill Owens, presidente de NAHB, afirmó que más de un tercio de los constructores señaló que las medidas de control migratorio habían retrasado obras o disuadido a algunos trabajadores de acudir a ellas. Una menor disponibilidad de mano de obra también podría elevar los salarios, al competir las empresas por atraer y retener personal.
Robert Dietz, economista jefe de NAHB, señaló que la vivienda sigue limitada tanto por los problemas de oferta como por la falta de asequibilidad. La presión no se restringe a lo que pueden pagar los compradores: los constructores también deben equilibrar los costes de materiales y mano de obra con los precios que pueden cobrar.
Los economistas prevén pocas mejoras a corto plazo
Sarah Godfrey, economista de Oxford Economics, afirmó que la débil lectura de octubre encaja con la previsión de la firma de que el mercado inmobiliario estadounidense podría seguir estancado durante el próximo año. Si los tipos de interés se mantienen altos durante más tiempo, es probable que los posibles compradores continúen aplazando sus compras.
Goldman Sachs espera que la demanda de vivienda siga débil en los próximos meses y que las ventas de viviendas existentes puedan continuar bajando. Oliver Allen, economista jefe para Estados Unidos de Pantheon Macroeconomics, prevé que las ventas de viviendas nuevas se desaceleren «significativamente» tras el reciente y pronunciado repunte de los tipos hipotecarios. A la luz de los últimos movimientos de los tipos, también señaló que la confianza de los constructores podría caer aún más en los próximos uno o dos meses.
El índice de NAHB sigue apuntando a una contracción de la actividad constructora. Los tipos de interés, los precios, las cancelaciones de contratos y la disponibilidad de trabajadores continúan condicionando el mercado.