El mercado inmobiliario estadounidense volvió a debilitarse en septiembre: las ventas pendientes de viviendas cayeron a su nivel más bajo desde que comenzó el registro de la serie, en 2001, y tanto los inicios de construcción como los permisos quedaron por debajo de las previsiones. Con las hipotecas aún caras y sin señales claras de moderación de la inflación, la Reserva Federal afronta un equilibrio difícil entre contener los precios y evitar más presión sobre la vivienda.
Ventas pendientes en mínimos e inicios de obra a la baja
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) informó de que su índice de ventas pendientes bajó un 7,3% respecto a agosto y un 11,3% interanual. El indicador recoge viviendas con contrato firmado pero cuya compraventa todavía no se ha cerrado, por lo que suele anticipar la evolución de las ventas de casas usadas. Los economistas esperaban una caída mensual de solo el 0,4%.
Por separado, datos del Departamento de Comercio mostraron que los inicios de construcción de viviendas privadas descendieron un 5,2% en septiembre, a una tasa anual desestacionalizada. El retroceso superó el 0,4% previsto por el mercado. Los permisos de construcción bajaron un 0,2%, frente al aumento del 2% que se esperaba. En el caso de las viviendas unifamiliares, los permisos cayeron un 4% desde agosto, hasta 845.000, su nivel más bajo desde 2023.
Lawrence Yun, economista jefe de la NAR, señaló que la rápida subida de las tasas hipotecarias debilitó las condiciones del mercado en septiembre. El crecimiento del empleo y de los ingresos puede sostener la demanda de vivienda, pero la asequibilidad es más sensible a los cambios en el coste de las hipotecas, explicó.
Hipotecas por encima del 7% y pocas señales de alivio inflacionario
La tasa de las hipotecas fijas a 30 años superó el 7% durante la mayor parte de septiembre y rondaba el 7,6% al cierre del mes, según Mortgage News Daily. Hace cinco años se situaba cerca del 3%. Entonces, el crédito más barato impulsó la demanda y los precios durante la pandemia; hoy, el encarecimiento de la financiación dificulta la compra para muchos hogares.
Un mercado inmobiliario más débil normalmente reforzaría los argumentos a favor de una política monetaria menos restrictiva: los recortes de tipos pueden abaratar el crédito y estimular la demanda. Sin embargo, la Fed sigue lidiando con la inflación. Los datos de precios al consumo y al productor publicados la semana pasada no ofrecieron señales claras de moderación. Los precios mayoristas de los bienes destinados a la demanda final subieron un 2,6%, el mayor avance de la serie de la Oficina de Estadísticas Laborales desde su inicio, en diciembre de 2009.
Los responsables de la Fed también siguen de cerca el efecto de la inversión en inteligencia artificial sobre la inflación. El gasto en el sector ha encarecido los chips y los productos electrónicos. A la vez, algunos funcionarios han sostenido que los beneficios económicos de esa inversión podrían compensar la debilidad de sectores como la vivienda.
El coste de cambiar de casa frena las ventas
Ronnie Walker, economista de Goldman Sachs, indicó en una nota a clientes el lunes que el mercado podría seguir deteriorándose antes de estabilizarse. A su juicio, el impacto de la reciente recuperación de las tasas hipotecarias sobre la asequibilidad se hará más visible en 2027. Los tipos persistentemente altos están reduciendo especialmente la rotación de viviendas, y las ventas de casas usadas podrían seguir cayendo en los próximos meses.
Más del 95% de los titulares de hipotecas actuales paga una tasa inferior a la vigente, y para el 65% la diferencia es de al menos dos puntos porcentuales, señaló Goldman Sachs. Este «efecto bloqueo» disuade a algunos propietarios de mudarse y asumir una hipoteca más cara. Al mismo tiempo, el deterioro de la asequibilidad limita la demanda de viviendas de nueva construcción.
La firma prevé que la inversión residencial caiga un 2,5%, un 4% y un 1% en los próximos tres trimestres. Los descensos podrían ser mayores si las tasas hipotecarias no bajan. Para 2027, Goldman Sachs proyecta 875.000 inicios de construcción de viviendas unifamiliares, aproximadamente en línea con este año, y 3,9 millones de ventas de viviendas usadas. Esta última cifra se acercaría al nivel de 2026, pero estaría un 26% por debajo de 2019, antes de la pandemia.
Walker señaló que la actividad inmobiliaria lleva varios años dentro de un rango estrecho: la escasez de viviendas ofrece cierto respaldo al mercado, mientras que los problemas de asequibilidad limitan su crecimiento.
Los mercados evalúan los próximos pasos de la Fed
Los mercados esperan que la Fed mantenga sin cambios su tipo de referencia en la reunión de la próxima semana. No obstante, los precios recogidos por la herramienta FedWatch de CME Group apuntan a una posibilidad significativa de una subida de 25 puntos básicos en diciembre, y contemplan otra para marzo de 2027. Un endurecimiento adicional podría añadir presión al alza a unas tasas hipotecarias que ya son elevadas.
Yun afirmó que las tasas hipotecarias ya han subido considerablemente más que los tipos de corto plazo de la Fed, lo que podría indicar que están cerca de un máximo. Según el economista, compradores y vendedores quizá estén esperando a que los tipos evolucionen en una dirección más favorable. Las cifras de septiembre sobre ventas pendientes, inicios de obra y permisos reflejan la presión que atraviesa el mercado; la estabilidad de las hipotecas será un factor clave para las ventas y la construcción en los próximos meses.