O mercado imobiliário dos Estados Unidos perdeu força em setembro, com as vendas pendentes de imóveis a caírem para o nível mais baixo desde o início da série, em 2001. Os arranques de novas habitações e as licenças de construção também ficaram abaixo das previsões. Com os custos dos empréstimos hipotecários ainda elevados e a inflação sem sinais claros de abrandamento, os mercados avaliam se a Reserva Federal poderá voltar a subir as taxas, enquanto aumentam as pressões sobre a acessibilidade e a atividade no setor habitacional.
Vendas pendentes atingem mínimo histórico
O índice de vendas pendentes de imóveis da National Association of Realtors caiu 7,3% em setembro face a agosto e 11,3% em termos homólogos. O indicador acompanha imóveis com contrato assinado, mas cuja transação ainda não foi concluída, e é geralmente considerado um sinal antecipado das vendas de casas existentes. Os economistas esperavam uma queda mensal de apenas 0,4%.
Dados separados do Departamento do Comércio mostraram que os arranques de habitações privadas recuaram 5,2% em setembro, em termos anualizados e ajustados sazonalmente. A descida foi mais acentuada do que a contração de 0,4% prevista pelo mercado. As licenças de construção diminuíram 0,2%, quando se esperava um aumento de 2%. As licenças para moradias unifamiliares caíram 4% face a agosto, para 845 mil, o nível mais baixo desde 2023.
Lawrence Yun, economista-chefe da National Association of Realtors, afirmou que a subida rápida das taxas hipotecárias enfraqueceu as condições do mercado em setembro. O crescimento do emprego e dos rendimentos pode sustentar a procura por habitação, mas a acessibilidade é mais sensível às variações dos custos dos empréstimos, observou.
Inflação limita margem de manobra da Fed
A taxa hipotecária fixa a 30 anos esteve acima de 7% durante a maior parte de setembro e rondava 7,6% no final do mês. Há cinco anos, situava-se perto de 3%. Os custos de financiamento mais baixos ajudaram a impulsionar a procura por habitação e a subida dos preços durante a pandemia; atualmente, taxas mais elevadas dificultam o acesso à compra por parte de potenciais compradores.
Um abrandamento do mercado imobiliário normalmente reforçaria o argumento a favor de uma política monetária mais flexível, uma vez que cortes nas taxas podem reduzir os custos de financiamento e apoiar a procura. A Fed, contudo, continua a enfrentar uma inflação persistente. Os dados sobre os preços no consumidor e no produtor divulgados na semana passada não ofereceram sinais claros de alívio. Os preços grossistas dos bens destinados à procura final subiram 2,6%, o ritmo mais rápido da série do Bureau of Labor Statistics desde o seu início, em dezembro de 2009.
Os responsáveis da Fed também acompanham o impacto do investimento em inteligência artificial sobre a inflação. A despesa neste segmento elevou os custos de chips e produtos eletrónicos. Ao mesmo tempo, responsáveis da instituição argumentam que os ganhos económicos gerados pelo investimento em IA podem compensar a fraqueza de setores como o imobiliário residencial.
Taxas elevadas ameaçam reduzir ainda mais as transações
Ronnie Walker, economista da Goldman Sachs, afirmou numa nota a clientes na segunda-feira que o mercado habitacional pode enfraquecer ainda mais antes de estabilizar. A instituição espera que a pressão sobre a acessibilidade provocada pela recuperação recente das taxas hipotecárias se torne mais evidente em 2027. As taxas persistentemente elevadas estão a afetar sobretudo o volume de transações, e as vendas de casas existentes podem continuar a cair nos próximos meses, indicou.
Mais de 95% dos atuais titulares de hipotecas têm uma taxa inferior às praticadas hoje, e 65% beneficiam de uma diferença de pelo menos dois pontos percentuais, segundo a Goldman Sachs. Este chamado “efeito de bloqueio” desincentiva alguns proprietários de mudar de casa e assumir uma hipoteca mais cara. Em paralelo, a deterioração da acessibilidade está a limitar a procura por habitações novas.
A Goldman Sachs prevê que o investimento residencial caia 2,5%, 4% e 1% nos próximos três trimestres. As descidas poderão ser maiores se as taxas hipotecárias não recuarem. Para 2027, a instituição estima 875 mil arranques de moradias unifamiliares, aproximadamente em linha com este ano, e 3,9 milhões de vendas de casas existentes. Esse volume ficaria próximo do nível de 2026, mas 26% abaixo do registado em 2019, antes da pandemia.
Walker afirmou que a atividade imobiliária se manteve nos últimos anos dentro de uma faixa estreita: a escassez de habitações oferece suporte ao mercado, enquanto as dificuldades de acessibilidade limitam o crescimento.
Mercados avaliam próximas decisões sobre juros
Os mercados esperam que a Fed mantenha a taxa diretora inalterada na reunião da próxima semana. No entanto, os preços acompanhados pela ferramenta FedWatch, do CME Group, indicam que os mercados de futuros atribuem uma probabilidade relevante a uma subida de 25 pontos-base em dezembro, com outra subida possível até março de 2027. Um novo aperto monetário poderia aumentar a pressão sobre as taxas hipotecárias, que já se encontram em níveis elevados.
Yun afirmou que as taxas hipotecárias já subiram consideravelmente mais do que as taxas de curto prazo definidas pela Fed, o que sugere que poderão estar próximas de um pico. Compradores e vendedores podem estar a aguardar uma evolução mais favorável dos juros, acrescentou. Os dados de setembro sobre vendas pendentes, arranques de habitações e licenças de construção apontam todos para uma pressão acrescida sobre o setor; a estabilização das taxas hipotecárias será determinante para o comportamento das vendas e da construção nos próximos meses.