Der US-Wohnungsmarkt hat sich im September weiter abgekühlt: Die Zahl der ausstehenden Hausverkäufe sank auf den niedrigsten Stand seit Beginn der Erhebung im Jahr 2001. Auch Baubeginne und Baugenehmigungen blieben hinter den Erwartungen zurück. Hohe Hypothekenzinsen belasten die Nachfrage, während die Inflation der US-Notenbank Fed wenig Spielraum für Zinssenkungen lässt.
Ausstehende Verkäufe auf Rekordtief, Baubeginne rückläufig
Der Index für ausstehende Hausverkäufe des Immobilienverbands National Association of Realtors (NAR) fiel gegenüber August um 7,3 Prozent und im Jahresvergleich um 11,3 Prozent. Er erfasst Immobilien, für die ein Vertrag unterzeichnet wurde, deren Verkauf aber noch nicht abgeschlossen ist, und gilt als Frühindikator für Verkäufe bestehender Häuser. Ökonomen hatten lediglich mit einem monatlichen Rückgang um 0,4 Prozent gerechnet.
Separaten Daten des Handelsministeriums zufolge gingen die Baubeginne bei privat genutzten Wohnimmobilien im September saisonbereinigt auf annualisierter Basis um 5,2 Prozent zurück. Die Markterwartung hatte bei einem Minus von 0,4 Prozent gelegen. Die Baugenehmigungen sanken um 0,2 Prozent, obwohl ein Anstieg um 2 Prozent erwartet worden war. Die Genehmigungen für Einfamilienhäuser fielen gegenüber August um 4 Prozent auf annualisiert 845.000 – den niedrigsten Wert seit 2023.
Lawrence Yun, Chefökonom der NAR, erklärte, der rasche Anstieg der Hypothekenzinsen habe die Marktbedingungen im September verschlechtert. Beschäftigungs- und Einkommenszuwächse könnten die Nachfrage nach Wohneigentum stützen. Die Erschwinglichkeit reagiere jedoch besonders empfindlich auf Veränderungen bei den Finanzierungskosten.
Hypothekenzinsen hoch, Inflation schränkt die Fed ein
Der Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek lag den Großteil des Septembers über 7 Prozent und erreichte zum Monatsende laut Mortgage News Daily rund 7,6 Prozent. Vor fünf Jahren bewegten sich die Zinsen noch nahe 3 Prozent. Die damals niedrigen Finanzierungskosten trugen während der Pandemie zu einer stärkeren Nachfrage und steigenden Immobilienpreisen bei. Heute erschweren die höheren Zinsen vielen potenziellen Käufern den Zugang zum Markt.
Eine Abkühlung am Wohnungsmarkt würde normalerweise für eine Lockerung der Geldpolitik sprechen: Zinssenkungen können Kredite verbilligen und die Nachfrage stützen. Die Fed muss jedoch weiterhin die Inflation im Blick behalten. Die in der vergangenen Woche veröffentlichten Verbraucher- und Erzeugerpreisdaten lieferten keine eindeutigen Entspannungssignale. Die Großhandelspreise für Waren der Endnachfrage stiegen um 2,6 Prozent – so stark wie seit Beginn der entsprechenden Reihe des Bureau of Labor Statistics im Dezember 2009 nicht mehr.
Die Fed-Vertreter beobachten außerdem, wie sich Investitionen in künstliche Intelligenz auf die Inflation auswirken könnten. Die Ausgaben in diesem Bereich haben die Preise für Chips und Elektronik nach oben getrieben. Zugleich argumentierten Notenbankvertreter, dass die wirtschaftlichen Erträge aus KI-Investitionen Schwächen in Bereichen wie dem Wohnungsmarkt ausgleichen könnten.
Hohe Zinsen könnten den Immobilienumschlag weiter bremsen
Ronnie Walker, Ökonom bei Goldman Sachs, schrieb am Montag in einer Mitteilung an Kunden, der Wohnungsmarkt könne sich vor einer Stabilisierung zunächst weiter abschwächen. Die Belastung der Erschwinglichkeit durch den jüngsten Wiederanstieg der Hypothekenzinsen dürfte 2027 deutlicher spürbar werden. Die anhaltend hohen Zinsen bremsten insbesondere die Zahl der Immobilienverkäufe; die Verkäufe bestehender Häuser könnten in den kommenden Monaten weiter zurückgehen.
Nach Angaben von Goldman Sachs zahlen mehr als 95 Prozent der derzeitigen Hypothekenschuldner niedrigere Zinsen als heute üblich. Bei 65 Prozent liegt der Zinssatz mindestens zwei Prozentpunkte darunter. Dieser sogenannte Lock-in-Effekt hält manche Eigentümer davon ab, umzuziehen und dafür eine deutlich teurere Hypothek aufzunehmen. Gleichzeitig begrenzt die sinkende Erschwinglichkeit die Nachfrage nach Neubauten.
Goldman Sachs erwartet, dass die Wohnungsbauinvestitionen in den kommenden drei Quartalen um 2,5, 4 beziehungsweise 1 Prozent zurückgehen. Sollten die Hypothekenzinsen nicht sinken, könnten die Rückgänge stärker ausfallen. Für 2027 prognostiziert die Bank 875.000 Baubeginne bei Einfamilienhäusern – ungefähr so viele wie in diesem Jahr – und 3,9 Millionen Verkäufe bestehender Häuser. Das läge nahe am Niveau von 2026, aber 26 Prozent unter dem Wert von 2019, also vor der Pandemie.
Walker zufolge bewegt sich die Aktivität am Wohnungsmarkt seit einigen Jahren in einer engen Spanne: Der Mangel an Wohnraum stützt den Markt, während die Belastung durch hohe Kosten weiteres Wachstum begrenzt.
Märkte rechnen mit unverändertem Fed-Zins, Dezember im Blick
Die Märkte erwarten, dass die Fed ihren Leitzins bei der Sitzung in der kommenden Woche unverändert lässt. Die vom FedWatch-Tool der CME Group erfassten Terminkurse signalisieren jedoch eine beträchtliche Wahrscheinlichkeit für eine Zinserhöhung um 25 Basispunkte im Dezember. Bis März 2027 könnte ein weiterer Schritt folgen. Eine zusätzliche Straffung der Geldpolitik könnte die bereits hohen Hypothekenzinsen weiter unter Aufwärtsdruck setzen.
Yun zufolge sind die Hypothekenzinsen bereits deutlich stärker gestiegen als die kurzfristigen Fed-Zinsen und könnten sich einem Höchststand nähern. Käufer und Verkäufer warteten möglicherweise darauf, dass sich die Finanzierungskonditionen wieder günstiger entwickeln. Die Septemberdaten zu ausstehenden Verkäufen, Baubeginnen und Genehmigungen zeigen allesamt einen belasteten Markt. Entscheidend für Verkäufe und Bautätigkeit wird sein, ob sich die Hypothekenzinsen stabilisieren.