미국 주택건설업체의 체감경기가 더 깊은 위축 국면으로 들어섰다. 전미주택건설업협회(NAHB)와 웰스파고가 공동 집계하는 주택시장지수는 10월 29를 기록해 전월보다 3포인트 하락했다. 2012년 6월 이후 가장 낮은 수준으로, 당시 시장은 2008년 금융위기의 여파를 소화하고 있었다. 주택 수요 둔화는 건설업체의 판매와 수익성에도 부담을 키우고 있다.
지수 50은 시장 확장과 위축을 가르는 기준이다. 10월 수치가 50을 크게 밑돈 것은 건설업체들이 시장 여건을 여전히 위축된 것으로 보고 있다는 뜻이다. 높은 모기지 비용과 악화된 주택 구입 여건, 자재 가격 상승, 계약 취소 증가가 신축 수요와 건설업체 마진을 동시에 압박하고 있다.
매물 부족 속에서도 구매자 관망 확산
높은 금리가 장기간 주택 거래를 억누른 가운데, 최근 몇 달 사이 시장의 정체 양상은 더 뚜렷해졌다. 캐피털이코노믹스는 2026년 미국 주택 판매가 2011년 이후 가장 부진한 한 해를 기록할 수 있다고 추산했다. 레드핀 집계에 따르면 코로나19 기간의 부동산시장 둔화를 제외할 경우, 9월 주택 매매 계약 건수는 14년 만에 최저 수준으로 떨어졌다.
수요 약화는 신규 주택 거래에서도 나타나고 있다. 주택 구입 부담이 커지면서 계약을 체결한 뒤 거래를 취소하는 구매자가 늘고 있다. 주택시장 조사기관 젤먼은 미국 서부의 주택 건설 계약 취소율이 2023년 11월 이후 최고치로 올랐다고 추산했다. 이에 건설업체들은 착공 시점과 가격 책정 계획을 다시 검토해야 하는 상황이다.
30년 고정 모기지 금리 7.4%로 상승
자금 조달 비용은 주택시장을 짓누르는 주요 요인이다. 프레디맥에 따르면 지난주 미국의 30년 만기 고정 모기지 평균 금리는 7.4%로, 3년 만에 가장 높은 수준을 기록했다. 금리 상승에 여러 지역의 높은 주택 가격까지 겹치면서 잠재 구매자 상당수는 매입 결정을 미루고 있다.
수요가 둔화하더라도 건설업체의 비용 부담이 함께 낮아지는 것은 아니다. 9월 건축자재 및 건설용품 도매업체 가격은 전년 동월보다 28.8% 상승했다. 생산자물가지수(PPI) 관련 수치도 자재 비용 압력이 이어지고 있음을 보여준다.
구매자를 유치하기 위한 가격 인하도 늘었다. 10월 주택건설업체의 43%가 주택 가격을 낮췄으며, 이는 2020년 이후 가장 높은 비율이다. 가격 인하와 각종 혜택은 판매를 뒷받침할 수 있지만, 사업 수익성에는 추가 부담이 된다.
인력 부족이 공사 지연과 임금 부담으로
NAHB 의장 빌 오언스는 건설업체의 3분의 1 이상이 이민 단속으로 공사가 지연되거나 일부 근로자가 출근을 꺼리는 상황을 겪었다고 밝혔다. 노동력 공급이 줄면 근로자를 유치하고 유지하기 위해 임금을 올려야 할 수 있어 인건비 부담도 커질 수 있다.
NAHB 수석 이코노미스트 로버트 디츠는 주택시장이 공급 제약과 구매 부담 악화라는 두 가지 압력에 함께 직면해 있다고 진단했다. 구매자의 지불 능력뿐 아니라 자재비와 인건비, 판매가격 사이에서 균형을 맞추기 어려운 건설업체의 여건도 시장의 부담 요인이라는 설명이다.
경제학자들, 단기 판매 부진 전망
옥스퍼드이코노믹스의 사라 고드프리는 이번 신뢰지수 하락이 미국 주택시장이 내년 내내 정체될 수 있다는 자사 전망과 일치한다고 말했다. 높은 금리가 장기간 이어지면 잠재 구매자의 시장 진입을 계속 가로막을 수 있다.
골드만삭스는 앞으로 몇 달간 주택 수요가 약한 흐름을 이어가고 기존 주택 판매도 추가로 줄어들 수 있다고 내다봤다. 판테온매크로이코노믹스의 올리버 앨런 선임 미국 경제학자는 최근 모기지 금리가 빠르게 오른 점을 들어 신규 주택 판매가 "뚜렷하게 둔화"할 것으로 예상했다. 금리 흐름을 고려하면 건설업체 신뢰지수가 앞으로 한두 달 더 하락할 가능성도 있다고 덧붙였다.
NAHB 지수는 연속해서 건설 경기가 위축 영역에 있음을 가리키고 있다. 금리와 주택 가격, 계약 취소, 노동력 공급 문제가 얼마나 완화되는지가 미국 신규 주택시장의 부진이 이어질 기간을 좌우할 전망이다.