미국 주택시장이 9월 들어 더욱 약화됐다. 잠정주택판매는 2001년 관련 통계가 집계되기 시작한 이후 가장 낮은 수준으로 떨어졌고, 주택 착공과 건축허가도 시장 예상치를 밑돌았다. 인플레이션 압력이 뚜렷하게 완화되지 않은 가운데 시장은 향후 수개월간 연방준비제도(Fed·연준)의 금리 경로를 주시하고 있다. 이미 높은 수준에 머문 주택담보대출 금리가 더 오르면 주택 구입 여력과 거래 활동이 추가로 위축될 수 있다.
잠정주택판매 2001년 이후 최저…착공도 예상 하회
전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 9월 잠정주택판매지수는 전월보다 7.3%, 지난해 같은 달보다 11.3% 하락했다. 이 지수는 계약이 체결됐지만 아직 잔금 지급과 소유권 이전이 끝나지 않은 주택 거래를 추적하는 지표로, 기존주택 판매의 선행 신호로 활용된다. 시장에서는 전월 대비 하락폭을 0.4%로 예상했다.
미 상무부에 따르면 9월 민간 주택 착공은 계절 조정 연율 기준으로 전월보다 5.2% 감소했다. 시장 예상 하락폭인 0.4%보다 감소폭이 컸다. 건축허가는 전월 대비 0.2% 줄었지만, 시장은 2% 증가를 예상했었다. 이 가운데 단독주택 건축허가는 84만5,000건으로 8월보다 4% 감소했으며, 2023년 이후 최저치를 기록했다.
로런스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 모기지 금리가 빠르게 오르면서 9월 주택시장 여건이 악화됐다고 말했다. 고용과 소득 증가가 주택 수요를 뒷받침할 수 있지만, 주택 구입 여력은 모기지 금리 변화에 더 민감하게 반응한다는 설명이다.
30년 고정금리 7% 상회…인플레이션이 연준의 선택 제한
Mortgage News Daily에 따르면 30년 만기 고정 모기지 금리는 9월 대부분 기간 7%를 웃돌았고, 월말에는 약 7.6%까지 올랐다. 5년 전 금리가 3% 안팎이었던 것과 비교하면 크게 높은 수준이다. 당시 낮은 금리는 코로나19 팬데믹 기간 주택 수요와 집값 상승을 자극했지만, 현재의 금리 환경은 차입 비용을 끌어올려 잠재적 구매자의 부담을 키우고 있다.
주택시장 약세는 통상 통화정책 완화의 근거가 될 수 있다. 금리를 내리면 금융 비용이 낮아지고 수요를 되살리는 데 도움이 되기 때문이다. 그러나 연준은 여전히 인플레이션에도 대응해야 한다. 지난주 발표된 소비자물가와 생산자물가 지표에서는 물가 압력이 뚜렷하게 진정됐다는 신호가 확인되지 않았다. 최종수요 상품 도매가격은 2.6% 상승해 미 노동통계국이 해당 통계를 집계하기 시작한 2009년 12월 이후 가장 빠른 상승률을 기록했다.
연준 당국자들은 인공지능 관련 투자도 물가에 미칠 영향을 살펴보고 있다. 관련 투자가 반도체와 전자제품 비용을 끌어올리고 있기 때문이다. 동시에 당국자들은 인공지능 투자로 인한 경제적 효과가 주택 등 부진한 산업의 부담을 상쇄할 가능성도 있다고 보고 있다.
높은 금리, 주택 거래 회복을 계속 제약할 가능성
골드만삭스의 이코노미스트 로니 워커는 월요일 고객 보고서에서 주택시장이 안정되기 전에 추가로 약화될 수 있다고 분석했다. 최근 모기지 금리 반등으로 인한 주택 구입 여력 악화가 2027년에 더욱 뚜렷해질 것으로 내다봤으며, 높은 금리가 장기간 이어질 경우 주택 거래 회전율에 미치는 영향이 특히 커질 수 있다고 밝혔다. 이에 따라 향후 수개월 동안 기존주택 판매가 계속 감소할 가능성이 있다고 예상했다.
골드만삭스는 기존 모기지 대출자의 95% 이상이 현재 금리보다 낮은 금리를 적용받고 있으며, 이 가운데 65%는 현재 금리보다 최소 2%포인트 낮은 금리를 적용받고 있다고 설명했다. 이른바 ‘금리 고정 효과’로 일부 주택 소유자는 더 높은 대출 비용을 감수하면서 이사하는 것을 꺼리고 있다. 동시에 주택 구입 여력 악화는 신규 주택 수요도 제한하고 있다.
골드만삭스는 향후 3개 분기 주거용 투자가 각각 2.5%, 4%, 1% 감소할 것으로 전망했다. 모기지 금리가 하락하지 않으면 감소폭은 더 커질 수 있다고 덧붙였다. 2027년 전망치로는 단독주택 착공 87만5,000건을 제시했으며, 이는 올해와 대체로 비슷한 수준이다. 기존주택 판매는 390만건으로 예상했는데, 2026년과는 비슷하지만 팬데믹 이전인 2019년보다 26% 낮은 수준이다.
워커는 최근 수년간 주택시장 활동이 제한된 범위에 머물렀다고 평가했다. 주택 공급 부족이 시장을 지지하는 반면, 주택 구입 여력 악화가 회복 폭을 제한하고 있다는 설명이다.
연준의 다음 금리 경로에 시장 시선 집중
시장에서는 연준이 다음 주 회의에서 기준금리를 동결할 것으로 예상하고 있다. 다만 시카고상품거래소(CME)의 FedWatch 도구에 따르면 금리선물 가격에는 12월 기준금리를 25bp 인상할 가능성이 높게 반영돼 있다. 2027년 3월에도 추가 인상이 이뤄질 수 있다는 전망이 나타난다. 정책금리가 오르면 이미 높은 수준인 모기지 금리에도 추가 상승 압력이 가해질 수 있다.
윤 수석 이코노미스트는 앞서 모기지 금리의 상승폭이 연준의 단기금리 인상폭을 이미 크게 웃돌았기 때문에 모기지 금리가 고점에 가까워졌을 수 있다고 말했다. 매수자와 매도자 모두 금리 흐름이 자신들에게 유리하게 바뀌기를 기다리고 있을 수 있다는 설명이다.
잠정주택판매와 주택 착공, 건축허가 지표는 모두 주택시장에 부담이 커지고 있음을 보여준다. 앞으로 거래와 주택 건설 활동의 방향은 높은 수준에 머문 모기지 금리가 안정될 수 있을지에 달려 있다.