ตลาดบ้านสหรัฐฯ เย็นลงในเดือนกันยายน ดอกเบี้ยทำเฟดชั่งน้ำหนักยากขึ้น

ตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ อ่อนแรงลงอีกในเดือนกันยายน ยอดทำสัญญาซื้อบ้านลดลงสู่ระดับต่ำสุดนับตั้งแต่เริ่มมีข้อมูลในปี 2001 ส่วนการเริ่มสร้างบ้านและใบอนุญาตก่อสร้างก็ต่ำกว่าที่ตลาดคาดไว้ ขณะเดียวกัน แรงกดดันเงินเฟ้อยังไม่คลี่คลาย ทำให้การประเมินทิศทางดอกเบี้ยของเฟดซับซ้อนขึ้น เมื่ออัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านอยู่ในระดับสูงต่อเนื่อง ภาระซื้อบ้านและกิจกรรมในตลาดอาจได้รับแรงกดดันเพิ่ม

ยอดทำสัญญาซื้อบ้านต่ำสุดในรอบกว่า 20 ปี การเริ่มสร้างบ้านหดตัวเกินคาด

ข้อมูลจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติสหรัฐฯ (NAR) ระบุว่า ดัชนียอดขายบ้านรอปิดการขาย (Pending Home Sales) เดือนกันยายนลดลง 7.3% จากเดือนก่อน และลดลง 11.3% เมื่อเทียบกับปีก่อน ดัชนีนี้ติดตามธุรกรรมที่ลงนามสัญญาแล้วแต่ยังไม่โอนกรรมสิทธิ์ จึงมักใช้เป็นสัญญาณล่วงหน้าของยอดขายบ้านมือสอง ตลาดคาดไว้ก่อนหน้านี้ว่าดัชนีจะลดลงเพียง 0.4% จากเดือนก่อน

ข้อมูลกระทรวงพาณิชย์สหรัฐฯ แสดงว่า การเริ่มสร้างบ้านเอกชนในเดือนกันยายน เมื่อปรับฤดูกาลและคิดเป็นอัตรารายปี ลดลง 5.2% จากเดือนก่อน มากกว่าที่ตลาดคาดว่าจะลดลง 0.4% ส่วนใบอนุญาตก่อสร้างลดลง 0.2% ทั้งที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 2% ใบอนุญาตสำหรับบ้านเดี่ยวอยู่ที่ 845,000 ยูนิต ลดลง 4% จากเดือนสิงหาคม และต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2023

ลอว์เรนซ์ ยุน หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ NAR กล่าวว่า การปรับขึ้นอย่างรวดเร็วของดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านทำให้ภาวะตลาดในเดือนกันยายนอ่อนลง แม้การจ้างงานและรายได้ที่เติบโตจะช่วยพยุงความต้องการซื้อบ้าน แต่ความสามารถในการซื้อบ้านก็อ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงของดอกเบี้ยจำนองมากกว่า

ดอกเบี้ยจำนองสูง ขณะที่เงินเฟ้อจำกัดทางเลือกของเฟด

ข้อมูลจาก Mortgage News Daily ระบุว่า ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านอัตราคงที่ระยะ 30 ปีอยู่เหนือ 7% เกือบตลอดเดือนกันยายน และปิดเดือนที่ราว 7.6% เมื่อห้าปีก่อน อัตราดอกเบี้ยอยู่ใกล้ 3% ซึ่งช่วยกระตุ้นความต้องการซื้อบ้านและดันราคาบ้านขึ้นในช่วงโควิด-19 แต่ระดับดอกเบี้ยปัจจุบันเพิ่มต้นทุนการกู้ยืมและทำให้ผู้ซื้อที่กำลังพิจารณาซื้อบ้านรับภาระได้ยากขึ้น

โดยทั่วไป ตลาดที่อยู่อาศัยที่ซบเซาอาจเป็นเหตุผลสนับสนุนการผ่อนคลายนโยบายการเงิน เพราะการลดดอกเบี้ยช่วยลดต้นทุนทางการเงินและกระตุ้นความต้องการ อย่างไรก็ตาม เฟดยังคงต้องรับมือกับเงินเฟ้อ ข้อมูลราคาผู้บริโภคและราคาผู้ผลิตที่เผยแพร่เมื่อสัปดาห์ก่อนยังไม่แสดงสัญญาณชัดเจนว่าแรงกดดันด้านราคากำลังลดลง ราคาสินค้าขายส่งสำหรับอุปสงค์ขั้นสุดท้ายเพิ่มขึ้น 2.6% ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นเร็วที่สุดนับตั้งแต่สำนักงานสถิติแรงงานสหรัฐฯ เริ่มจัดทำข้อมูลชุดนี้ในเดือนธันวาคม 2009

เจ้าหน้าที่เฟดยังติดตามผลของการลงทุนด้านปัญญาประดิษฐ์ (AI) ต่อเงินเฟ้อด้วย การลงทุนดังกล่าวทำให้ต้นทุนชิปและสินค้าอิเล็กทรอนิกส์สูงขึ้น ขณะเดียวกัน เจ้าหน้าที่มองว่าประโยชน์ทางเศรษฐกิจจากการลงทุน AI อาจช่วยชดเชยแรงฉุดจากภาคส่วนที่อ่อนแอ เช่น ที่อยู่อาศัย

นักเศรษฐศาสตร์ Goldman Sachs มองตลาดบ้านอาจอ่อนแรงต่อ

รอนนี วอล์กเกอร์ นักเศรษฐศาสตร์ของ Goldman Sachs ระบุในรายงานถึงลูกค้าเมื่อวันจันทร์ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยอาจอ่อนแรงลงอีกก่อนเริ่มทรงตัว เขาคาดว่าแรงกดดันด้านความสามารถในการซื้อบ้านจากการดีดตัวขึ้นของดอกเบี้ยจำนองเมื่อไม่นานมานี้จะเห็นชัดขึ้นในปี 2027 โดยดอกเบี้ยที่สูงต่อเนื่องส่งผลต่อการหมุนเวียนธุรกรรมบ้านอย่างมาก และยอดขายบ้านมือสองอาจลดลงต่อในช่วงหลายเดือนข้างหน้า

Goldman Sachs ระบุว่า ผู้กู้สินเชื่อบ้านที่ยังผ่อนอยู่มากกว่า 95% มีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าระดับปัจจุบัน โดย 65% มีดอกเบี้ยต่ำกว่าอย่างน้อย 2 จุดเปอร์เซ็นต์ ความแตกต่างนี้ทำให้เจ้าของบ้านบางส่วนไม่อยากย้ายและต้องกู้ใหม่ในต้นทุนที่สูงขึ้น ขณะเดียวกัน ความสามารถในการซื้อบ้านที่ลดลงก็จำกัดความต้องการบ้านสร้างใหม่

สถาบันคาดว่า การลงทุนในที่อยู่อาศัยจะลดลง 2.5%, 4% และ 1% ในสามไตรมาสข้างหน้า ตามลำดับ และการลดลงอาจรุนแรงกว่านี้หากดอกเบี้ยจำนองไม่ปรับลง สำหรับปี 2027 Goldman Sachs คาดว่าการเริ่มสร้างบ้านเดี่ยวจะอยู่ที่ 875,000 ยูนิต ใกล้เคียงกับปีนี้ ส่วนยอดขายบ้านมือสองจะอยู่ที่ 3.9 ล้านยูนิต ใกล้เคียงกับปี 2026 แต่ต่ำกว่าปี 2019 ก่อนเกิดโรคระบาด 26% วอล์กเกอร์กล่าวว่า กิจกรรมในตลาดที่อยู่อาศัยช่วงหลายปีที่ผ่านมาเคลื่อนไหวอยู่ในกรอบจำกัด โดยการขาดแคลนบ้านช่วยพยุงตลาด ขณะที่ข้อจำกัดด้านความสามารถในการซื้อบ้านกดเพดานการเติบโต

ตลาดจับตาทิศทางดอกเบี้ยเฟดในการประชุมครั้งถัดไป

ตลาดคาดว่าเฟดจะคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายในการประชุมสัปดาห์หน้า อย่างไรก็ตาม ข้อมูลจากเครื่องมือ FedWatch ของ CME Group แสดงว่า ราคาสัญญาฟิวเจอร์สบ่งชี้ว่าตลาดมองโอกาสปรับขึ้นดอกเบี้ย 25 จุดพื้นฐานในเดือนธันวาคมค่อนข้างสูง และอาจมีการขึ้นดอกเบี้ยอีกครั้งในเดือนมีนาคม 2027 หากอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มขึ้น ก็อาจสร้างแรงกดดันให้อัตราดอกเบี้ยจำนองซึ่งอยู่ในระดับสูงแล้วปรับขึ้นต่อ

ยุนมองว่า ดอกเบี้ยจำนองก่อนหน้านี้ปรับขึ้นมากกว่าการขึ้นดอกเบี้ยระยะสั้นของเฟดอย่างชัดเจน จึงอาจใกล้ถึงจุดสูงสุดแล้ว เขากล่าวว่าผู้ซื้อและผู้ขายอาจกำลังรอให้ทิศทางดอกเบี้ยเอื้ออำนวยมากขึ้น ข้อมูลยอดทำสัญญาซื้อบ้าน การเริ่มสร้างบ้าน และใบอนุญาตก่อสร้างในขณะนี้ล้วนสะท้อนแรงกดดันต่อตลาด ส่วนการทรงตัวของดอกเบี้ยจำนองจะมีผลต่อธุรกรรมและการก่อสร้างในระยะถัดไป