Доверие американских застройщиков в октябре продолжило снижаться, поскольку высокие ипотечные ставки, рост строительных расходов и увеличение числа отмененных сделок давят на спрос и маржу компаний. Индекс рынка жилья NAHB/Wells Fargo опустился на 3 пункта, до 29 — это минимальный уровень с июня 2012 года, когда рынок жилья еще преодолевал последствия финансового кризиса 2008 года.
Значение индекса ниже 50 означает, что в целом застройщики оценивают рыночные условия как неблагоприятные. Снижение доступности жилья, подорожание материалов и отмены контрактов усиливают давление, которое на продажи новостроек уже оказывают дорогие заемные средства.
Отложенные продажи достигли минимума за 14 лет
Высокая стоимость заимствований на протяжении длительного времени сдерживает продажи жилья в США, а в последние месяцы признаки замедления рынка стали более выраженными. Capital Economics ожидает, что в 2026 году продажи жилья могут показать самый слабый годовой результат с 2011 года. По оценке Redfin, если не учитывать необычное замедление во время пандемии, число незавершенных сделок по продаже жилья в сентябре опустилось до минимального уровня за 14 лет.
Слабый спрос отражается и на сделках с новыми домами. По мере ухудшения доступности жилья часть покупателей отказывается от покупки уже после подписания контракта. По оценке исследовательской компании Zelman, доля отмен контрактов на строительство домов в западной части США выросла до максимума с ноября 2023 года. Застройщикам приходится заново оценивать планы запуска проектов и подходы к формированию цен.
Ставка по 30-летней ипотеке достигла 7,4%
Стоимость финансирования остается одним из главных источников давления на рынок жилья. По данным Freddie Mac, средняя ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой на прошлой неделе достигла 7,4% — максимума за три года. В сочетании с сохраняющимися высокими ценами на жилье во многих регионах это заставляет потенциальных покупателей откладывать приобретение.
При этом расходы застройщиков не снижаются вместе со спросом. Цены на строительные материалы и товары для строительства, реализуемые дистрибьюторами, в сентябре выросли на 28,8% в годовом выражении, следует из соответствующих данных индекса цен производителей. Одновременно в октябре 43% застройщиков снизили цены — это максимальная доля с 2020 года. Скидки и другие стимулы для покупателей дополнительно сокращают маржу проектов.
Нехватка рабочих увеличивает сроки строительства
Председатель NAHB Билл Оуэнс сообщил, что более трети застройщиков столкнулись с задержками строительства или неявкой части работников на фоне действий иммиграционных служб. Сокращение доступной рабочей силы также может привести к росту заработных плат, поскольку работодатели конкурируют за привлечение и удержание сотрудников.
Главный экономист NAHB Роберт Дитц отметил, что рынок жилья ограничен не только проблемами доступности, но и дефицитом предложения. Застройщикам приходится одновременно учитывать расходы на материалы и рабочую силу и цены, которые рынок позволяет устанавливать для покупателей.
Экономисты не ждут быстрого восстановления продаж
Экономист Oxford Economics Сара Годфри заявила, что слабое значение индекса доверия в октябре соответствует оценке компании, согласно которой американский рынок жилья может оставаться в состоянии стагнации весь следующий год. Если процентные ставки будут дольше оставаться высокими, потенциальные покупатели, вероятно, продолжат откладывать сделки.
Goldman Sachs ожидает, что в ближайшие месяцы спрос на жилье останется слабым, а продажи домов на вторичном рынке могут продолжить снижаться. Старший экономист Pantheon Macroeconomics по США Оливер Аллен прогнозирует «значительное» замедление продаж новых домов после недавнего резкого роста ипотечных ставок. С учетом последних изменений ставок он также допустил дальнейшее снижение уверенности застройщиков в течение ближайших одного-двух месяцев.
Индекс NAHB по-прежнему указывает на сокращение активности в жилищном строительстве. Для рынка ключевыми факторами давления остаются процентные ставки, цены на жилье и материалы, отмены контрактов и доступность рабочей силы.