Рынок жилья США в сентябре продолжил ухудшаться: продажи домов в ожидании закрытия сделок опустились до минимального уровня с начала ведения статистики в 2001 году, а число начатых строительством домов и выданных разрешений оказалось ниже прогнозов. Ипотечные ставки остаются высокими, а инфляция пока не демонстрирует устойчивого замедления. Это заставляет рынки одновременно оценивать вероятность дальнейшего повышения ставки ФРС и растущее давление на доступность жилья и строительную активность.
Продажи в ожидании закрытия достигли минимума
Индекс незавершенных продаж жилья Национальной ассоциации риелторов США (NAR) в сентябре снизился на 7,3% по сравнению с августом и на 11,3% в годовом выражении. Показатель отражает количество домов, по которым уже заключены договоры, но сделки еще не закрыты, и обычно рассматривается как опережающий индикатор продаж готового жилья. Экономисты ожидали лишь снижения на 0,4% за месяц.
Отдельные данные Министерства торговли США показали, что число начатых строительством частных домов в сентябре сократилось на 5,2% в пересчете на годовой сезонно скорректированный уровень. Рынок ожидал снижения всего на 0,4%. Число разрешений на строительство уменьшилось на 0,2%, хотя прогноз предполагал рост на 2%. Разрешения на строительство односемейных домов сократились на 4% по сравнению с августом, до 845 тыс. Это минимальный показатель с 2023 года.
Главный экономист NAR Лоуренс Юн отметил, что резкий рост ипотечных ставок ослабил состояние рынка в сентябре. По его словам, спрос на покупку жилья могут поддерживать рост занятости и доходов, однако доступность недвижимости сильнее реагирует на изменения стоимости ипотечного кредита.
Дорогая ипотека ограничивает выбор ФРС
Ставка по 30-летней ипотеке с фиксированным платежом большую часть сентября превышала 7%, а к концу месяца достигла примерно 7,6%, по данным Mortgage News Daily. Пять лет назад она находилась около 3%. Более дешевое финансирование поддерживало спрос на жилье и рост цен во время пандемии, тогда как нынешняя стоимость кредита заметно усложняет покупку для потенциальных заемщиков.
Обычно охлаждение рынка жилья усиливает аргументы в пользу смягчения денежной политики: снижение ставок уменьшает стоимость кредитов и поддерживает спрос. Однако ФРС по-прежнему сталкивается с инфляционным давлением. Опубликованные на прошлой неделе данные по потребительским и производственным ценам не дали четких признаков ослабления инфляции. Оптовые цены на товары конечного спроса выросли на 2,6% — это самый быстрый рост с начала соответствующего ряда Бюро трудовой статистики в декабре 2009 года.
Представители ФРС также оценивают влияние инвестиций в искусственный интеллект на инфляцию. Расходы в этом секторе уже повысили стоимость чипов и электроники. При этом чиновники отмечали, что экономический эффект от инвестиций в ИИ может компенсировать слабость таких отраслей, как жилищное строительство.
Высокие ставки сдерживают сделки с готовым жильем
Экономист Goldman Sachs Ронни Уокер в записке для клиентов в понедельник заявил, что перед стабилизацией рынок жилья может ослабнуть еще сильнее. По его оценке, давление на доступность жилья из-за недавнего восстановления ипотечных ставок станет заметнее в 2027 году. Длительный период высоких ставок особенно сильно влияет на оборот жилья, поэтому продажи готовых домов могут продолжить снижаться в ближайшие месяцы.
По данным Goldman Sachs, более 95% действующих ипотечных заемщиков платят по ставкам ниже нынешних, причем у 65% заемщиков ставка как минимум на 2 процентных пункта ниже текущего уровня. Этот «эффект фиксации» удерживает часть владельцев от переезда и оформления более дорогой ипотеки. Одновременно ухудшение доступности жилья ограничивает спрос на новые дома.
Goldman Sachs прогнозирует снижение жилищных инвестиций на 2,5%, 4% и 1% в течение следующих трех кварталов. Масштаб падения может оказаться больше, если ипотечные ставки не начнут снижаться. На 2027 год фирма ожидает 875 тыс. начатых строительством односемейных домов — примерно на уровне текущего года — и 3,9 млн продаж готового жилья. Последний показатель будет близок к уровню 2026 года, но на 26% ниже уровня 2019 года, то есть до пандемии.
По словам Уокера, в последние годы жилищная активность держится в узком диапазоне: дефицит домов поддерживает рынок, а проблемы с доступностью ограничивают его рост.
Рынок оценивает дальнейшие шаги ФРС
Рынок ожидает, что на заседании на следующей неделе ФРС сохранит ключевую ставку без изменений. Однако котировки, отслеживаемые инструментом FedWatch группы CME, указывают на существенную вероятность повышения ставки на 25 базисных пунктов в декабре. Еще одно повышение, согласно фьючерсным оценкам, возможно к марту 2027 года. Дополнительное ужесточение денежной политики может усилить давление на и без того высокие ипотечные ставки.
Лоуренс Юн отметил, что ипотечные ставки уже выросли значительно сильнее, чем краткосрочные ставки ФРС, поэтому могут находиться близко к пиковым значениям. Покупатели и продавцы, по его словам, могут откладывать решения в ожидании более благоприятной динамики стоимости кредитов.
Сентябрьские данные по незавершенным продажам, началу строительства и разрешениям указывают на сохраняющееся давление на рынок. Для продаж жилья и строительной активности в ближайший период ключевым фактором станет то, смогут ли ипотечные ставки стабилизироваться.