सितंबर में अमेरिकी आवास बाजार और कमजोर हुआ। लंबित घरों की बिक्री 2001 में रिकॉर्ड शुरू होने के बाद के सबसे निचले स्तर पर आ गई, जबकि नए घरों का निर्माण और भवन परमिट भी बाजार के अनुमानों से कम रहे। मॉर्गेज दरें ऊंची हैं और महंगाई में राहत के स्पष्ट संकेत नहीं हैं। ऐसे में बाजार फेडरल रिजर्व की अगली ब्याज दर चाल और घर खरीदने की क्षमता पर बढ़ते दबाव—दोनों को तौल रहा है।
लंबित बिक्री रिकॉर्ड निचले स्तर पर, निर्माण भी घटा
नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियल्टर्स (NAR) के अनुसार, लंबित घरों की बिक्री का सूचकांक अगस्त की तुलना में 7.3% और एक साल पहले के मुकाबले 11.3% गिरा। यह सूचकांक उन घरों को मापता है जिनकी बिक्री का अनुबंध हो चुका है, लेकिन सौदा अभी पूरा नहीं हुआ। इसे मौजूदा घरों की बिक्री का अग्रिम संकेतक माना जाता है। अर्थशास्त्रियों ने महीने-दर-महीने केवल 0.4% गिरावट का अनुमान लगाया था।
अमेरिकी वाणिज्य विभाग के अलग आंकड़ों के मुताबिक, निजी आवास निर्माण सितंबर में मौसमी समायोजन के बाद सालाना दर पर 5.2% घटा। बाजार को 0.4% गिरावट की उम्मीद थी। भवन परमिट 0.2% कम हुए, जबकि अनुमान 2% बढ़ोतरी का था। एकल-परिवार घरों के परमिट अगस्त से 4% गिरकर 845,000 पर आ गए—2023 के बाद का सबसे निचला स्तर।
NAR के मुख्य अर्थशास्त्री लॉरेंस युन ने कहा कि मॉर्गेज दरों में तेजी से हुई बढ़ोतरी ने सितंबर में बाजार की स्थिति कमजोर की। रोजगार और आय में वृद्धि घर खरीदने की मांग को सहारा दे सकती है, लेकिन घर खरीदने की क्षमता मॉर्गेज लागत में बदलाव के प्रति अधिक संवेदनशील है।
ऊंची मॉर्गेज दरें और महंगाई फेड के विकल्प सीमित करती हैं
मॉर्गेज न्यूज़ डेली के अनुसार, सितंबर के अधिकांश समय 30-वर्षीय फिक्स्ड मॉर्गेज दर 7% से ऊपर रही और महीने के अंत में करीब 7.6% थी। पांच साल पहले यह दर लगभग 3% थी। महामारी के दौरान कम उधारी लागत ने घर खरीदने की मांग और कीमतों को बढ़ावा दिया था; अब ऊंची दरें संभावित खरीदारों के लिए घर खरीदना कठिन बना रही हैं।
आवास बाजार में नरमी आम तौर पर मौद्रिक नीति आसान करने के पक्ष में जाती है, क्योंकि ब्याज दरों में कटौती से उधारी लागत घट सकती है और मांग को सहारा मिल सकता है। लेकिन फेड अब भी महंगाई से जूझ रहा है। पिछले सप्ताह जारी उपभोक्ता और उत्पादक मूल्य आंकड़ों में राहत का स्पष्ट संकेत नहीं मिला। अंतिम मांग वाले थोक सामान की कीमतें 2.6% बढ़ीं—श्रम सांख्यिकी ब्यूरो की दिसंबर 2009 में शुरू हुई श्रृंखला में यह सबसे तेज वृद्धि थी।
फेड अधिकारी यह भी देख रहे हैं कि कृत्रिम बुद्धिमत्ता (AI) में निवेश महंगाई को किस तरह प्रभावित कर सकता है। इस क्षेत्र में खर्च से चिप और इलेक्ट्रॉनिक्स की लागत बढ़ी है। अधिकारियों का यह भी कहना है कि AI निवेश से मिलने वाले आर्थिक लाभ आवास जैसे क्षेत्रों की कमजोरी की भरपाई कर सकते हैं।
ऊंची दरें घरों की खरीद-बिक्री पर दबाव बढ़ा सकती हैं
गोल्डमैन सैक्स के अर्थशास्त्री रॉनी वॉकर ने सोमवार को ग्राहकों के लिए लिखे नोट में कहा कि स्थिर होने से पहले आवास बाजार और कमजोर पड़ सकता है। उनके मुताबिक, मॉर्गेज दरों में हालिया वापसी से घर खरीदने की क्षमता पर दबाव 2027 में अधिक स्पष्ट होगा। ऊंची दरें घरों के लेन-देन को खास तौर पर प्रभावित कर रही हैं और आने वाले महीनों में मौजूदा घरों की बिक्री घटती रह सकती है।
गोल्डमैन सैक्स के अनुसार, मौजूदा मॉर्गेज लेने वालों में 95% से अधिक की ब्याज दरें आज की दरों से कम हैं; 65% उधारकर्ताओं की दर कम से कम 2 प्रतिशत अंक नीचे है। इस “लॉक-इन प्रभाव” के कारण कुछ मकान मालिक घर बदलने से बचते हैं, क्योंकि उन्हें नए मॉर्गेज पर अधिक ब्याज देना पड़ सकता है। दूसरी ओर, घर खरीदने की घटती क्षमता नए बने घरों की मांग को भी सीमित कर रही है।
फर्म का अनुमान है कि अगले तीन तिमाहियों में आवासीय निवेश क्रमशः 2.5%, 4% और 1% घटेगा। यदि मॉर्गेज दरें नीचे नहीं आतीं, तो गिरावट इससे बड़ी हो सकती है। 2027 में एकल-परिवार घरों का निर्माण शुरू होने की संख्या 875,000 रहने का अनुमान है, जो इस साल के आसपास होगी। मौजूदा घरों की बिक्री 3.9 मिलियन रहने की उम्मीद है—2026 के करीब, लेकिन महामारी से पहले 2019 के स्तर से 26% कम।
वॉकर के मुताबिक, हाल के वर्षों में आवास गतिविधि एक सीमित दायरे में रही है: घरों की कमी बाजार को सहारा देती है, जबकि घर खरीदने की क्षमता पर दबाव वृद्धि रोकता है।
बाजार फेड की अगली दर चाल पर नजर रखे हुए है
बाजार को उम्मीद है कि फेड अगले सप्ताह की बैठक में अपनी बेंचमार्क ब्याज दर अपरिवर्तित रखेगा। हालांकि, CME Group के FedWatch टूल से जुड़े भावी अनुबंधों के मूल्यांकन में दिसंबर में 25 आधार अंक की बढ़ोतरी की पर्याप्त संभावना दिखाई देती है। मार्च 2027 तक एक और बढ़ोतरी की आशंका भी है। नीति को और सख्त करने से पहले से ऊंची मॉर्गेज दरों पर अतिरिक्त दबाव पड़ सकता है।
युन ने कहा कि मॉर्गेज दरें फेड की अल्पकालिक दरों में हुई बढ़ोतरी से कहीं अधिक चढ़ चुकी हैं, जिससे इनके शिखर के करीब होने की संभावना बनती है। उनके मुताबिक, खरीदार और विक्रेता दरों के अधिक अनुकूल दिशा में जाने का इंतजार कर सकते हैं। सितंबर के लंबित बिक्री, आवास निर्माण और परमिट के आंकड़े बाजार पर दबाव दिखाते हैं; आगे घरों की बिक्री और निर्माण गतिविधि के लिए मॉर्गेज दरों का स्थिर होना अहम रहेगा।