Niềm tin của các nhà xây dựng nhà ở Mỹ tiếp tục suy yếu. Chỉ số Thị trường Nhà ở do Hiệp hội Nhà xây dựng Quốc gia Mỹ (NAHB) và Wells Fargo phối hợp công bố giảm 3 điểm trong tháng 10, xuống 29 — mức thấp nhất kể từ tháng 6/2012, thời điểm thị trường bất động sản Mỹ vẫn đang phục hồi sau khủng hoảng tài chính năm 2008.
Chỉ số dưới ngưỡng 50 cho thấy các nhà xây dựng nhìn chung vẫn đánh giá thị trường trong trạng thái suy giảm. Chi phí vay thế chấp cao, khả năng chi trả nhà ở đi xuống, giá vật liệu tăng và số người mua hủy giao dịch nhiều hơn đang cùng lúc gây sức ép lên nhu cầu nhà mới và biên lợi nhuận của doanh nghiệp.
Giao dịch nhà ở chững lại, người mua trì hoãn quyết định
Lãi suất cao đã kìm hãm doanh số nhà ở Mỹ trong thời gian dài, và các dấu hiệu đình trệ trên thị trường trở nên rõ hơn trong những tháng gần đây. Capital Economics ước tính doanh số nhà ở năm 2026 có thể ghi nhận kết quả cả năm tệ nhất kể từ năm 2011. Theo ước tính của Redfin, sau khi loại trừ giai đoạn thị trường bất động sản chững lại trong đại dịch, số giao dịch nhà đang chờ hoàn tất trong tháng 9 đã xuống mức thấp nhất 14 năm.
Nhu cầu suy yếu cũng tác động đến giao dịch nhà mới. Khi chi phí mua nhà tăng, một số khách hàng rút khỏi hợp đồng sau khi ký kết. Công ty nghiên cứu thị trường nhà ở Zelman ước tính tỷ lệ hủy giao dịch xây nhà tại miền Tây nước Mỹ đã lên mức cao nhất kể từ tháng 11/2023. Diễn biến này buộc các nhà xây dựng xem xét lại kế hoạch khởi công và định giá.
Lãi suất vay cố định 30 năm lên 7,4%
Chi phí tài chính là một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường chịu sức ép. Theo Freddie Mac, lãi suất trung bình của khoản vay thế chấp cố định 30 năm tại Mỹ đạt 7,4% trong tuần trước, cao nhất trong ba năm. Lãi suất tăng, cộng với giá nhà vẫn cao ở nhiều thị trường, khiến không ít người mua tiềm năng tiếp tục hoãn quyết định.
Nhu cầu chậm lại không đồng nghĩa chi phí của nhà xây dựng giảm theo. Giá vật liệu và sản phẩm xây dựng tại các nhà phân phối tăng 28,8% so với cùng kỳ trong tháng 9, theo dữ liệu liên quan trong chỉ số giá sản xuất. Trong khi đó, để thu hút khách hàng, 43% nhà xây dựng đã giảm giá bán trong tháng 10 — tỷ lệ cao nhất kể từ năm 2020. Việc giảm giá và tăng ưu đãi tiếp tục thu hẹp lợi nhuận của các dự án.
Thiếu lao động gây thêm trở ngại cho tiến độ xây dựng
Chủ tịch NAHB Bill Owens cho biết hơn một phần ba nhà xây dựng nói các hoạt động thực thi luật nhập cư đã gây chậm tiến độ thi công hoặc khiến một số công nhân ngại đến nơi làm việc. Nguồn cung lao động giảm cũng có thể đẩy chi phí nhân công lên, do doanh nghiệp phải tăng lương để thu hút và giữ chân người lao động.
Nhà kinh tế trưởng NAHB Robert Dietz nhận định thị trường nhà ở tiếp tục chịu sức ép đồng thời từ những hạn chế về nguồn cung và vấn đề khả năng chi trả. Khó khăn không chỉ nằm ở sức mua của khách hàng; các nhà xây dựng cũng khó cân đối chi phí vật liệu, nhân công và giá bán.
Giới kinh tế dự báo doanh số khó sớm phục hồi
Nhà kinh tế Sarah Godfrey của Oxford Economics cho rằng mức niềm tin thấp mới nhất phù hợp với nhận định của tổ chức này rằng thị trường nhà ở Mỹ có thể tiếp tục trì trệ trong cả năm tới. Nếu lãi suất duy trì ở mức cao lâu hơn, người mua tiềm năng sẽ tiếp tục khó gia nhập thị trường.
Goldman Sachs dự báo nhu cầu nhà ở sẽ còn yếu trong vài tháng tới và doanh số nhà đã qua sử dụng có thể tiếp tục giảm. Oliver Allen, nhà kinh tế cấp cao phụ trách Mỹ tại Pantheon Macroeconomics, dự kiến doanh số nhà mới sẽ giảm đáng kể do lãi suất vay thế chấp tăng nhanh gần đây. Ông cũng cho rằng niềm tin của các nhà xây dựng có thể tiếp tục đi xuống trong một đến hai tháng tới, xét theo diễn biến lãi suất gần đây.
Chỉ số NAHB hiện tiếp tục cho thấy hoạt động xây dựng nằm trong vùng suy giảm. Diễn biến lãi suất, giá nhà và vật liệu, số giao dịch bị hủy cùng nguồn cung lao động sẽ là những yếu tố quyết định sức ép lên thị trường nhà mới trong thời gian tới.