Pasaran perumahan AS semakin lemah pada September. Jualan rumah tertunda merosot ke paras terendah sejak rekod bermula pada 2001, sementara permulaan pembinaan rumah dan permit bangunan turut berada di bawah jangkaan. Kos gadai janji kekal tinggi dan tekanan inflasi belum reda, menjadikan pilihan dasar Rizab Persekutuan (Fed) lebih rumit. Jika kadar pinjaman terus meningkat, kemampuan membeli rumah dan aktiviti jual beli boleh menerima tekanan tambahan.
Jualan rumah tertunda jatuh ke paras terendah rekod
Data Persatuan Realtors Kebangsaan (NAR) menunjukkan indeks jualan rumah tertunda turun 7.3% berbanding Ogos dan 11.3% berbanding setahun lalu. Indeks ini menjejaki rumah yang sudah mempunyai kontrak tetapi belum selesai urus niaga, dan lazimnya menjadi petunjuk awal bagi jualan rumah sedia ada. Pasaran sebelum ini menjangkakan penurunan bulanan hanya 0.4%.
Data Jabatan Perdagangan AS pula menunjukkan permulaan pembinaan rumah persendirian pada September merosot 5.2% berbanding bulan sebelumnya, berdasarkan kadar tahunan terlaras musim. Penurunan itu lebih besar daripada jangkaan 0.4%. Permit bangunan turun 0.2%, sedangkan pasaran menjangkakan kenaikan 2%.
Permit bagi rumah keluarga tunggal berjumlah 845,000 unit, turun 4% daripada Ogos dan mencatat paras terendah sejak 2023.
Ketua Ahli Ekonomi NAR, Lawrence Yun, berkata kenaikan pantas kadar gadai janji melemahkan keadaan pasaran perumahan pada September. Pertumbuhan pekerjaan dan pendapatan masih boleh menyokong permintaan, namun kemampuan membeli rumah lebih sensitif terhadap perubahan kadar pinjaman.
Kadar gadai janji tinggi, inflasi mengehadkan ruang Fed
Data Mortgage News Daily menunjukkan kadar gadai janji tetap 30 tahun berada di atas 7% sepanjang sebahagian besar September, sebelum mencecah kira-kira 7.6% pada hujung bulan. Lima tahun lalu, kadarnya hampir 3%. Kadar rendah ketika itu membantu meningkatkan permintaan rumah dan harga semasa pandemik. Kini, kos pinjaman yang lebih tinggi menyukarkan bakal pembeli mendapatkan rumah.
Kelemahan sektor perumahan biasanya boleh menjadi alasan untuk melonggarkan dasar monetari kerana pemotongan kadar berpotensi mengurangkan kos pembiayaan dan menyokong permintaan. Namun, Fed masih berdepan inflasi. Data harga pengguna dan harga pengeluar yang dikeluarkan minggu lalu tidak menunjukkan tanda pelepasan tekanan yang jelas. Harga borong barangan permintaan akhir meningkat 2.6%, kenaikan terpantas bagi siri data Biro Statistik Buruh AS itu sejak ia mula diterbitkan pada Disember 2009.
Pegawai Fed turut meneliti kesan pelaburan kecerdasan buatan (AI) terhadap inflasi. Pelaburan berkaitan AI meningkatkan kos cip dan produk elektronik. Pada masa sama, pegawai berpendapat manfaat ekonomi daripada pelaburan itu mungkin mengimbangi kelemahan sektor seperti perumahan.
Kadar pinjaman tinggi berisiko terus menekan urus niaga
Ahli Ekonomi Goldman Sachs Ronnie Walker berkata dalam laporan kepada pelanggan pada Isnin bahawa pasaran perumahan mungkin terus melemah sebelum stabil. Menurut beliau, tekanan kemampuan akibat lantunan semula kadar gadai janji baru-baru ini akan semakin ketara pada 2027. Kadar yang kekal tinggi khususnya boleh mengurangkan pusing ganti urus niaga rumah, dan jualan rumah sedia ada mungkin terus susut dalam beberapa bulan akan datang.
Goldman Sachs menganggarkan lebih 95% peminjam gadai janji sedia ada membayar kadar lebih rendah daripada kadar semasa, manakala 65% mempunyai kadar yang sekurang-kurangnya 2 mata peratusan lebih rendah. Kesan “terkunci” ini menyebabkan sebahagian pemilik keberatan berpindah dan mengambil pinjaman baharu pada kos lebih tinggi. Pada masa sama, kemampuan membeli yang semakin tertekan turut mengehadkan permintaan bagi rumah baharu.
Firma itu menjangkakan pelaburan kediaman akan turun masing-masing 2.5%, 4% dan 1% dalam tiga suku tahun akan datang. Kemerosotan mungkin lebih besar jika kadar gadai janji tidak menurun.
Bagi 2027, Goldman Sachs mengunjurkan permulaan pembinaan rumah keluarga tunggal sebanyak 875,000 unit, hampir sama dengan tahun ini. Jualan rumah sedia ada pula diunjurkan sebanyak 3.9 juta unit—hampir menyamai paras 2026, tetapi 26% di bawah paras 2019 sebelum pandemik. Walker berkata aktiviti perumahan sejak beberapa tahun kebelakangan ini bergerak dalam julat yang terhad: kekurangan rumah memberi sokongan, sementara tekanan kemampuan mengehadkan pertumbuhan.
Pasaran menilai hala tuju kadar Fed
Pasaran menjangkakan Fed akan mengekalkan kadar penanda aras pada mesyuarat minggu depan. Namun, penetapan harga niaga hadapan kadar faedah dalam alat FedWatch CME menunjukkan jangkaan yang tinggi bahawa Fed akan menaikkan kadar sebanyak 25 mata asas pada Disember, dengan satu lagi kenaikan mungkin berlaku pada Mac 2027. Kenaikan kadar dasar boleh menambah tekanan menaik terhadap kadar gadai janji yang sudah tinggi.
Yun berpendapat kenaikan kadar gadai janji sebelum ini sudah jauh mengatasi kenaikan kadar jangka pendek Fed, justeru kadar gadai janji mungkin hampir mencapai kemuncaknya. Katanya, pembeli dan penjual mungkin sedang menunggu perubahan arah kadar yang lebih menguntungkan.
Data jualan rumah tertunda, permulaan pembinaan dan permit menunjukkan tekanan yang berterusan terhadap pasaran perumahan. Sama ada kadar gadai janji dapat stabil akan menjadi faktor penting bagi aktiviti jual beli dan pembinaan seterusnya.