美國住房市場在9月進一步轉弱：成屋待售交易降至2001年有紀錄以來最低，住宅開工與建築許可同樣低於預期。與此同時，通膨壓力尚未明顯緩解，市場正評估聯準會未來幾個月可能升息的影響。房貸成本已處高檔，若利率繼續上升，住房負擔能力與房屋交易活動可能承受更大壓力。
成屋待售交易創新低，住宅開工跌幅超出預期
美國全國房地產經紀人協會（NAR）公布的數據顯示，9月成屋待售交易指數月減7.3%、年減11.3%。這項指標追蹤已簽約但尚未完成交割的房屋交易，通常被視為成屋銷售的前瞻指標。市場原先預期該指數僅月減0.4%。
美國商務部數據顯示，9月私人住宅開工量經季節調整後按年率計算，較前月下降5.2%，降幅同樣大於市場預期的0.4%。建築許可月減0.2%，市場此前則預期增加2%。其中，獨棟住宅建築許可量為84.5萬戶，較8月減少4%，降至2023年以來最低水準。
NAR首席經濟學家勞倫斯・雲表示，房貸利率快速上升，使9月住房市場狀況轉弱。就業與收入成長仍可支撐購屋需求，但住房負擔能力對抵押貸款利率變化更加敏感。
房貸利率維持高檔，通膨壓縮政策空間
Mortgage News Daily數據顯示，30年期固定房貸利率在9月大部分時間高於7%，月底約為7.6%。五年前，這項利率接近3%；當時低利率曾推動疫情期間的購屋需求與房價上漲。如今利率環境抬高借貸成本，潛在買家更難負擔住房支出。
住房市場疲弱通常會增加放寬貨幣政策的理由，因為降息有助於降低融資成本並提振需求。但聯準會同時仍須處理通膨問題。上週公布的消費者與生產者價格數據尚未顯示通膨明確降溫；最終需求商品批發價格上漲2.6%，是美國勞工統計局自2009年12月開始統計這項數據以來的最快升幅。
聯準會官員也在關注人工智慧投資對通膨的影響。相關投資推高晶片與電子產品成本；不過，官員也認為，人工智慧投資帶來的經濟收益，可能抵銷住房等疲弱產業的拖累。
高利率可能繼續壓抑住房交易
高盛經濟學家羅尼・沃克在週一發布的客戶報告中表示，住房市場在企穩前可能進一步走弱。他預期，近期房貸利率反彈造成的負擔能力壓力，將在2027年更加明顯；持續高利率對住房交易周轉的影響尤其突出，未來幾個月成屋銷售可能繼續下滑。
高盛指出，逾95%的現有房貸借款人，其貸款利率低於目前市場水準，其中65%的利率至少低2個百分點。這種「利率鎖定效應」使部分屋主不願搬遷，避免承擔更高的貸款成本；同時，住房負擔能力惡化也限制新建住宅需求。
該機構預期，未來三季住宅投資將分別下降2.5%、4%與1%；若房貸利率未能回落，降幅可能更大。高盛對2027年的預測包括：獨棟住宅開工量為87.5萬戶，與今年大致相當；成屋銷售量為390萬戶，雖接近2026年水準，但仍比疫情前的2019年低26%。沃克表示，近年住房活動一直處於有限區間，住房供給短缺提供支撐，但負擔能力壓力限制了市場上行空間。
市場聚焦聯準會後續利率路徑
市場預期聯準會下週開會時將維持基準利率不變。不過，芝加哥商品交易所（CME）的FedWatch工具顯示，利率期貨定價反映出市場認為聯準會在12月升息25個基點的可能性較高，2027年3月則可能再升息一次。若政策利率上調，已處高檔的房貸利率可能面臨進一步上行壓力。
雲則認為，房貸利率先前的升幅已明顯超過聯準會短期利率的升幅，因此房貸利率可能接近高點。他表示，買賣雙方或許正在等待利率走勢轉向更有利的方向。當前成屋待售交易、住宅開工與建築許可數據均顯示住房市場承壓，而房貸利率能否企穩，將影響後續房屋交易與建設活動。