美国住房市场在9月进一步走弱：待售房屋销售降至2001年有记录以来最低水平，住宅开工和建筑许可也低于预期。与此同时，通胀压力仍未明显缓解，市场还在评估美联储未来几个月可能加息的影响。房贷成本已处高位，若继续上升，住房负担能力和交易活动可能承受更大压力。
待售销售创纪录低位，开工降幅超预期
美国全国房地产经纪人协会（NAR）公布的数据显示，9月待售房屋销售指数环比下跌7.3%，同比下降11.3%。该指标追踪已签约、尚未完成交割的房屋交易，通常被视为成屋销售的前瞻信号。市场原先预计指数仅环比下跌0.4%。
美国商务部数据显示，9月私人住宅开工经季节调整后按年率计算环比下降5.2%，降幅也大于市场预期的0.4%。建筑许可环比下降0.2%，而市场此前预期增长2%。其中，独栋住宅许可为84.5万套，较8月减少4%，为2023年以来最低水平。
NAR首席经济学家劳伦斯·云表示，房贷利率快速上升令9月市场状况转弱。就业和收入增长可以支撑购房需求，但住房负担能力对抵押贷款利率变化更为敏感。
房贷利率高位，通胀限制政策回旋空间
Mortgage News Daily数据显示，30年期固定房贷利率在9月大部分时间高于7%，月底约为7.6%。相比之下，五年前利率接近3%；低利率曾推动疫情期间购房需求和房价上行。当前利率环境则抬高借款成本，令潜在买家更难负担住房。
住房疲弱通常会带来放松货币政策的理由，因为降息有助于降低融资成本、提振需求。但美联储同时仍在应对通胀。上周公布的消费者和生产者价格数据未显示明确缓解迹象；最终需求商品批发价格上涨2.6%，为美国劳工统计局该项数据自2009年12月开始统计以来最快增幅。
美联储官员也在关注人工智能投资对通胀的影响。相关投资推高芯片和电子产品成本；官员同时认为，人工智能投资带来的经济收益可能抵消住房等较弱行业的拖累。
高利率或继续压制住房交易
高盛经济学家罗尼·沃克在周一的客户报告中表示，住房市场可能在企稳前进一步走弱。他预计，近期房贷利率反弹带来的负担能力压力将在2027年愈发明显，持续高利率对住房交易周转的影响尤其突出，未来几个月成屋销售可能继续下降。
高盛指出，超过95%的现有房贷借款人利率低于当前水平，其中65%的利率低至少2个百分点。这种“锁定效应”使部分业主不愿搬家并承担更高贷款成本；与此同时，购房负担能力恶化也限制新建住宅需求。
该机构预计，未来三个季度住宅投资将分别下降2.5%、4%和1%；若房贷利率未能回落，降幅可能更大。高盛对2027年的预测包括：独栋住宅开工量为87.5万套，与今年大致相当；成屋销售量为390万套，虽与2026年接近，但比疫情前的2019年低26%。沃克称，近年来住房活动一直处于有限区间：住房短缺构成支撑，负担能力压力则限制上行空间。
市场关注美联储后续利率路径
市场预计美联储下周开会时将维持基准利率不变。不过，芝商所FedWatch工具显示，利率期货定价反映出市场认为12月加息25个基点的可能性较高，2027年3月还可能再加息一次。若政策利率上调，已处高位的房贷利率可能面临进一步上行压力。
云则认为，房贷利率此前的涨幅已经明显超过美联储短期利率的加息幅度，因此房贷利率可能接近高点。他表示，买卖双方或在等待利率走势转向有利。当前待售销售、开工和许可数据均显示住房市场承压，而房贷利率能否企稳，将影响后续交易和建设活动。