2026년 3분기 말이 다가오면서 주요 시장 분석가들은 기관 모기지담보증권(Agency MBS) 발행량이 BTIG와 시장의 광범위한 예상보다 낮을 것으로 전망하고 있다. 주택 순자산 대출(HELOC)과 비준수(non-QM) 대출 상품에 집중하는 금융기관들이 경쟁력을 강화하면서 전체 기관 MBS 발행 부진 현상이 두드러지고 있다.
BTIG 보고서, 3분기 기관 MBS 발행 감소 전망
BTIG의 수석 애널리스트 더글라스 하터(Douglas Harter)는 9월 발행량이 7~8월 수준과 유사할 경우, 3분기 전체 기관 MBS 발행량은 기존 예상보다 6%, 시장 일반 예측 대비 12% 적을 것이라고 밝혔다. BTIG 자체 전망치 또한 시장 컨센서스 대비 약 5% 낮다. 연준 모기지 은행가 협회에 따르면, 30년 고정 금리 모기지 이율은 6.85%로 6 베이시스포인트 상승했다.
9월 9일 10년 만기 미 국채 수익률은 4.86%로 2023년 11월 이후 최고치를 기록했다. 원유 가격이 배럴당 100달러를 돌파한 점이 금리 상승을 견인했다. 재무부 스콧 베센트(Scott Bessent) 책임자는 장기채 환매계획을 3배로 확대한다 발표했으나, 시장 반응은 제한적이었다.
주요 대출기관 발행 실적 차별화
BTIG가 커버하는 주요 대출기관으로는 loanDepot, PennyMac Financial Services, Rithm, Rocket Companies, UWM Holdings가 있으며, 이들 5개사의 합산 대출 발행액은 1346억 달러로 시장 컨센서스 1411억 달러를 하회할 전망이다. 이 중 Rocket Companies만이 예상치를 4% 초과할 것으로 예상된다.
특히 PennyMac과 loanDepot의 MBS 발행은 BTIG 예측 대비 각각 25%, 17% 저조하다. loanDepot 경우 주택 순자산 대출(HELOC)은 기관 MBS 발행량에 포함되지 않아 차이를 일부 설명한다. 실제 대출 예약액은 MBS 발행 수치보다 약 3% 적다. PennyMac의 8월 기관 MBS 발행액은 7월 대비 19%, 2분기 평균 월별 발행액보다 44% 감소하는 등 분기 초 큰 폭 하락세를 보였다.
반면 Onity와 Rocket Companies는 각각 5%, 1%의 발행 증가를 기록했다. 전체적으로 8월 기관 MBS 발행은 전월 대비 5% 상승한 1162억 달러에 달하며, 주택 구입 대출량이 8% 증가한 영향이다. 다만 주요 대출사들의 전체 발행량은 2% 줄었다.
비기관 모기지 증권화 활동 눈에 띄게 증가
8월 비기관 MBS 발행은 전월 대비 14% 늘었으며, 이 중 폐쇄형 세컨드론과 주택 순자산 신용 증권화가 큰 폭 증가해 주택 순자산 투자 시장 일부 하락세를 만회했다. BTIG는 이 중 비준수 모기지 증권화 규모를 84억 달러로 추정했으며, 이는 2분기 대비 약 17% 발행 속도가 늦은 수준이다.
미국은행(Bank of America) 증권 보고서에 따르면, 2026년 1~8월 비준수 증권화 누적 규모는 820억 달러로 7월 말 680억 달러에서 크게 확대됐다. 단 통계 기준 차이로 일부 수치 차이가 존재한다.
주택 순자산 대출 상품의 전체 발행액은 33억 달러로 전년 동기 대비 10%, 직전 분기 대비 19% 증가했다. 평가기관 크롤(Kroll) 통계에 따르면 2026년 상반기 주택 순자산 대출 발행액은 230억 달러를 넘었으며, 미 은행 증권 자료는 8월 28일 기준 300억 달러에 도달, 8월 한 달간 40억 달러가 새로 발행됐다.
정부 지원기관 MBS 매입 현황
투자기관 Keefe, Bruyette & Woods의 분석에 따르면, 연방주택금융청(Fannie Mae)과 연방주택저당공사(Freddie Mac)가 보유한 기관 MBS 포트폴리오 규모는 각각 1,730억 달러와 1,400억 달러에 달하며 이는 공인 상한선인 2,250억 달러에 근접했다. 그럼에도 두 기관은 추가 매입 여력을 갖추고 있다.
애널리스트 보스 조지(Bose George)는 정부 지원기관들이 향후에도 지속적으로 채권 매입에 나서 기관 MBS 스프레드 안정에 기여할 것으로 전망했다. 다만 채권 매입 규모는 스프레드 수준에 따라 좌우되며, 현재 스프레드 유지 시 매입 강도는 제한적일 수 있다.
현재 기관 MBS와 10년 만기 국채 간 스프레드는 101bp로 2분기 말 95bp 대비 소폭 상승했다. 10년 만기 국채와 30년 모기지 대출 간 스프레드는 198bp로 장기 평균 193bp를 약간 상회하며 단기 내 스프레드 축소 가능성은 제한적이다.
금번 분기 들어 기관 모기지 시장은 다변화 조짐을 보이고 있으며, 주택 순자산과 비준수 대출 상품에서의 성장세가 지속 고금리 환경에 대응하는 주요 요인으로 작용하고 있다. 동시에 발행량과 시장 유동성, 그리고 정부 지원기관의 매입 전략이 시장 참여자들의 주요 관심사로 남아 있다.