Emissão Institucional de MBS em Queda no 3º Trimestre
À medida que o terceiro trimestre de 2026 chega ao fim, dados indicam que a emissão de títulos hipotecários respaldados por agências institucionais (MBS) deverá ficar abaixo das previsões da BTIG e do consenso geral do mercado. Essa redução coincide com uma mudança perceptível nos perfis dos mutuários, que migraram para produtos baseados em home equity, especialmente linhas de crédito imobiliário (HELOC) e securitizações de empréstimos não qualificados (non-QM).
Douglas Harter, analista-chefe da BTIG, avaliou que caso os volumes de emissão em setembro se mantenham nos patamares observados em julho e agosto, o total da emissão institucional de MBS no 3º trimestre ficará 6% aquém da estimativa inicial da BTIG e 12% abaixo do consenso do mercado. O volume projetado pela BTIG para o trimestre está 5% inferior ao consenso. No período, a Mortgage Bankers Association reportou que as taxas padrão de hipoteca fixa em 30 anos subiram 6 pontos-base, fixando-se em 6,85%.
Além disso, o rendimento dos títulos do Tesouro americano de 10 anos alcançou 4,86% em 9 de setembro, o maior desde o início de novembro de 2023, influenciado pela alta do preço do barril de petróleo acima de US$ 100. Como resposta, o oficial do Tesouro, Scott Bessent, anunciou a triplicação do programa de recompra de títulos de longo prazo, mas o impacto inicial no mercado foi discreto.
Desempenho Divergente Entre Principais Credores
A BTIG acompanha dados de emissão de grandes instituições como loanDepot, PennyMac Financial Services, Rithm, Rocket Companies e UWM Holdings. Em conjunto, essas empresas originaram aproximadamente US$ 134,6 bilhões em empréstimos hipotecários no trimestre, abaixo dos US$ 141,1 bilhões previstos pelo mercado. A Rocket Companies se destaca positivamente, com expectativas de superação da meta em 4%.
Por sua vez, PennyMac e loanDepot apresentam desempenhos aquém das estimativas da BTIG, com defasagens de 25% e 17%, respectivamente. A discrepância no loanDepot reflete sua significativa carteira de HELOC, que não é contemplada nas emissões de MBS de agências. Os volumes efetivos de empréstimos contratados pela loanDepot foram 3% inferiores às emissões reportadas, ponto que sugere margem razoável. Já PennyMac registrou uma queda de 19% na emissão institucional de MBS em agosto em relação a julho, e ficou 44% abaixo da média mensal do segundo trimestre, evidenciando desaceleração no início do trimestre.
Em contraste, Onity e Rocket tiveram desempenhos ligeiramente superiores ao esperado, com emissões 5% e 1% acima das projeções, respectivamente. Globalmente, a emissão de MBS de agências subiu 5% em agosto comparado a julho, atingindo US$ 116,2 bilhões, impulsionada por um aumento de 8% no volume de empréstimos para compra. Contudo, o volume agregado ponderado por emissor recuou 2%, mostrando variações no desempenho dos credores.
Securitizações Non-Agency Apresentam Crescimento
A emissão de MBS fora do âmbito das agências (non-agency) ganhou dinamismo, com crescimento de 14% em agosto na comparação mensal. O avanço foi impulsionado principalmente por securitizações de empréstimos de segunda garantia fechados e linhas de crédito imobiliário HELOC, compensando quedas em outros segmentos de investimento em home equity. A BTIG calcula que as securitizações non-QM chegaram a US$ 8,4 bilhões em agosto, permanecendo aproximadamente 17% abaixo do ritmo do segundo trimestre.
O Bank of America Securities divulgou que a emissão acumulada de non-QM superou US$ 82 bilhões até agosto de 2026, contra US$ 68 bilhões no fim de julho, embora diferenças metodológicas expliquem variações nos números divulgados.
A emissão de home equity atingiu US$ 3,3 bilhões no trimestre, representando um aumento de 19% frente ao segundo trimestre, e 10% ano a ano. A agência de classificação Kroll informou que a emissão acumulada de home equity ultrapassou US$ 23 bilhões no primeiro semestre de 2026. Já o Bank of America Securities relatou US$ 30 bilhões em emissões até 28 de agosto, com US$ 4 bilhões concentrados apenas em agosto.
Limites e Atuação das Agências Governamentais
Estudos da Keefe, Bruyette & Woods apontam que Fannie Mae e Freddie Mac possuem portfólios de MBS avaliados em cerca de US$ 173 bilhões e US$ 140 bilhões, respectivamente, ambos próximos ao limite máximo de US$ 225 bilhões estabelecido para tais ativos. Apesar dos tetos, as agências ainda dispõem de capacidade para ampliar suas carteiras. O analista Bose George ressalta que ambas as entidades governamentais devem seguir comprando MBS para auxiliar na estabilização dos spreads, embora a atual atividade seja sensível aos níveis dos spreads.
Hoje, o spread entre os MBS de agências e os títulos do Tesouro de 10 anos situa-se em 101 pontos-base, levemente acima dos 95 pontos-base observados ao final do segundo trimestre. Já o diferencial entre os títulos do Tesouro a 10 anos e as hipotecas a 30 anos é de 198 pontos-base, ligeiramente superior à média histórica de 193 pontos-base, indicando pouca margem para redução adicional imediata dos spreads.
O mercado hipotecário institucional do terceiro trimestre reflete tendências variadas, com forte expansão nos setores de home equity e non-QM que podem mitigar os efeitos dos juros elevados. Paralelamente, a interação entre emissão de MBS das agências, liquidez no mercado secundário e estratégias de compra das empresas patrocinadas pelo governo seguem influenciando significativamente as dinâmicas do mercado.